我30岁，住30㎡老破小，比大平层幸福感高多了
马上过年了，我想 Cosplay 一下恶毒亲戚。
问大家伙儿一个比你「有男/女朋友了吗」更让人发出土拨鼠尖叫的问题。
今年，你会买房吗？你会选择买老破小吗？
有人说以后房子白菜价，人手好几套；也有人期待房子赶紧降价，但事实在市场上又看不到价格的大幅变动。
对于想要有个家的人来说，上车还是观望，各家众说纷纭。
所以我啊，今天也和大家讨论一下「老破小还值不值得买」，内容纯分析，结论仅供参考。
房子降价
就买得起？
「房住不炒」大环境的变化，让这几年房子的商品和投资属性逐渐减少，回归到居住的核心之下。
房地产市场激烈竞争，老破小成为了新盘打压的「弱势群体」。
所以，该不该买老破小，成为了很多年轻人是否要上车的减速带。
先说几句扎心的大实话：
1.想等着泡沫破裂，期待大家都不买房，房价降到白菜价，已经上车的人不同意，投资的人不同意，国家可能也不同意。
2.真正希望房子掉价的，大多都是没有房子也不买房子的人，唯恐房价不乱。
本来就不买房的人，难道说房子降价了，就一定会买，一定买得起吗？
所以，回到自己本身，到底要不要买房，不能人云亦云，还是要根据自己的实际情况。
买好宅
而非豪宅
是否买老破小，要先想清楚几件事：
地段还得
看老破小
一线、新一线城市的老破小，和其他城市以及郊区的老破小，是有本质区别的。
一线城市市中心老破小是资源聚集地。
以前买房，人们总强调「地段、地段还是地段」，老破小集中在主城区，人流聚集可能略显老旧杂乱，但是教育、交通、医疗、绿化、商业等等这些市政配套，是其他地方无法媲美的。
图源：住范儿自摄 东直门老破小
曾经用市政建设带动新区发展，呼吁大家搬到新区的策略，十几年验证下来，起点很高，落差略大。
比如学校升学率新区分校不如老校区；医疗资源新区分院不如医院本部；师资、医资还是在老城区占比更大，即使再提倡公平，该有的差距依然在。
我家小区附近就有一个知名三甲妇产医院的分院，而这个分院甚至都不如妇幼保健院，翻开简介还是蹭老院区的介绍。
图源：知乎 北京名校和分校的区别
然而这些优势，对于郊区和十八线的老破小来说，完全不一样。
它没有人口基数的优势，即使小城市的老破小处在中心区，资源也不是最佳，城市规模小，半小时、一小时经济圈住在周边也很容易触达。
而且，这些地方的新房总价也不是很高，踮踮脚就可以买到更好的。
远大新
也不完美
在老破小和远大新之间反复犹豫的人，都有个担心：小区环境差，且老破小以步梯居多，家有老人孩子爬楼艰难。
有这样需求的不妨多考虑低楼层，不管是消防安全还是爬楼成本，性价比比远距离的电梯高层更适合老人孩子。
尤其是做长远打算的，过个十几年二十年，设备老化，那些高层变也成了老破大，物业质量、维护成本的支出等等问题，居住体验恐怕更加恶劣。
图源：链家
而且刚入住时，各项市政设施完善还要等待很久。
前前后后最舒适的居住环境也就只有三分之一的时间，再之后可能就换房了。
一步到位最理想的也是电梯花园洋房，出行可以开车，可这本就不是老破小的需求用户。
小区环境优劣更重要的还是看社区和物业，维护得好才是根本。
我曾经调研过好的老旧社区，虽然房龄20年以上了，但小区环境、邻里关系、居民精神生活都很不错。
图源：住范儿自摄
反而我现在住的小区不老也不破，可小区内外到处是狗子便便，无人管理也无人清理。
还有朋友家的新房，刚入住方圆2公里内没有个说得过去的超市，出行也不方便，最近的地铁口也有5公里距离。
想等到距离更近的地铁开通，还要三年五载。
图源：住范儿自摄 环境优质的老小区
投资别买
老破小
如果以投资或自住兼顾有投资期待，那还是别选老破小了。
市场下行买方观望心态严重，容易被压价、变现转手费事。
况且年份太久的，可不像82年拉菲那样受人欢迎。
比如上个世纪80-90年代的房子已经超过了30年，贷款金额、首付比例都会受到更多限制，影响成交。
而自住的老破小算是负债，不能流通就不能当成流动资产，想买目前只要考虑保值就够了，能不能升值只能看缘分。
想买非常旧的房子等拆迁，没有闲钱的刚需就别想了，这几年大规模的旧城改造已经说明，老破小改得起，拆不起。
图源：住范儿自摄
上车的前提
不完全掏空家底
如果老破小是能力以内唯一的希望，那也没有什么要犹豫的。
无非是等一个合适的出手时间，遇到和自己有缘的房子。
但上车归上车，买老破小不建议 All in 。
以过渡为目的的，还是留一些周转资金，尽量别举全家之力供一套老破小。
原因是要考虑自己的具体家庭居住结构。
该说不说，房子太小，改得再巧妙，也难以根治人均居住面积小，一大家子住一起生活局促的难题。
反正，真的值得买的老破小，一定是好宅，而不是豪宅。
也别太为房价焦虑，即便房子会贬值，但家不会掉价。
年轻人
重新定义老破小
如果说理性考虑那些综合要素的人属于非买不可型，那还有一些人买老破小则属于沉浸式居住型。
比如住范儿北京的屋主，除了婚房，夫妻俩在公司附近又买了套老破小，不用早起赶地铁，上班只要10分钟，幸福感飙升。
图源：住范儿真实人家
而且在装修上，很多年轻人会选择将旧就旧，不强行去把老破小凹成新型住宅，甚至依照老破小的方式去设计和规划，别有一番滋味。
图源：住范儿真实人家
主要是因为，城区虽老，但一线城市都市圈依然繁花照旧。
加上最近几年旅游经济的带动，又让一些老商圈再次翻红。
比如成都，市中心的太古里、春熙路，常年客流不断，年轻人在这里既可以体验新一线城市的时尚，也可以感受「老成都」的市井烟火。
所以，不管是在上海老街区 Citywalk ，还是在朝阳公园享受午后时光。
外国人住四合院，年轻人住老城区，主打的就是自在与反差。
年轻人会带着承载故事和记忆的老房子，碰撞出一种新的生活方式。
所以，可能再往以后，年轻人选择住老破小或许不再是权宜之计，而是改变生活节奏的一种方式。